A resposta à pergunta “devo comprar ou vender primeiro?” é muito simples: DEPENDE. Depende sempre da sua capacidade financeira.

Se preferir veja o video https://youtu.be/aI8mx1kh5NE

Se pode (consegue) comprar antes de vender a sua casa atual então pode iniciar hoje mesmo a procura da sua nova casa, sem correr o risco de encontrar a casa ideal e ficar à espera de vender a sua. Neste caso a única coisa que deve ter em consideração é que ficará com despesas duplicadas: 2 rendas, 2 condomínios, 2 IMI, no fundo 2x tudo o que implica ter uma casa.

Se não consegue comprar sem vender primeiro, então é como a maior parte de nós.

O grande receio da maior parte dos meus clientes é que eu lhes venda a casa e depois não encontram uma casa para viver, será que essa também é a sua principal preocupação? Se sim, eu tenho a solução, chama-se condições de venda.

Quando vender a sua casa, vai definir com o comprador quais as condições de venda da mesma, nomeadamente em quanto tempo devem fazer a escritura de venda e a entrega do imóvel. Se tem de encontrar uma casa para a sua familia, deve negociar um prazo um pouco mais dilatado para escriturar. Acompanhado por um bom negociador este prazo pode ser de 5-6 meses ou até mais.

Vender a sua casa antes de procurar a próxima casa tem outras vantagens:

Mais seguro financeiramente pois não implica ter 2 casas e os custos associados;

Não há necessidade de baixar o preço da sua casa pois “já comprou outra e tem mesmo que vender”;

Sabe exatamente quanto dinheiro resultou da venda, e com isso faz um investimento mais esclarecido.

Terá dinheiro na mão para fechar a compra rápido, tornando-se um comprador mais interessante para quem vende.

Aumenta a sua capacidade negocial pois pode decidir mais rápido e com dinheiro na mão

Deixa as emoções de lado, pois a parte emocional da venda está ultrapassada, e quem não gosta de comprar?

e ainda mais opções: Existem instituições de crédito que facilitam o processo de troca de casa, mantendo ambas as propriedades (com hipoteca) durante um período longo de tempo, o que permite vender sem precipitações. Apesar de existir esta solução, eu recomendaria cautela ao escolher esta solução. As responsabilidades estão lá na mesma, apenas estão adiadas, e a falsa sensação de controle leva muitos proprietários a descurarem a venda profissional do imóvel até que se torne urgente.

Há muitos fatores a serem considerados ao decidir comprar ou vender primeiro. Embora não haja resposta certa ou errada aqui, o objetivo é garantir que você tenha expectativas realistas e um plano que funcione para si e para a sua família. Para discutir vários cenários com base nas condições atuais do mercado e nas suas circunstâncias atuais únicas, ligue-me. É para isso que estou aqui

Quando falamos de imobiliário na zona de Lisboa e linha de Cascais, um dos principais fatores que separa o que vende do que não vende, é o preço que pede.

Se preferir veja o video https://youtu.be/TkrnfxbfCmQ

O preço que pede (asking price) será decisivo na atração de interessados, o que faz com que seja importante defini-lo bem. Aqui estão algumas das estratégias de preço que os proprietários escolhem:

Estratégia de Preço nº1: Igual ao valor de mercado

Esta é a estratégia mais segura para atrair mais interessados, conseguir ofertas mais altas e vender ao melhor preço! Para determinar o preço de mercado tenha em conta:

-A concorrência: a sua casa transforma-se num produto quando vai para o mercado, e estará a ser comparada com outras casas equivalentes;

-O produto: quais as características especificas da casa, tais como localização, tipologia, área, acabamentos, estado de conservação, entre outros;

-O mercado: está a subir, estável ou a descer? Estamos num mercado de compradores (muita oferta) ou num mercado de vendedores (muita procura)?

-O histórico: as vendas recentes de propriedades semelhantes na sua vizinhança permitem perceber e antecipar o comportamento dos compradores;

Estratégia de Preço nº2: Inferior ao valor de mercado e esperar uma guerra de ofertas

É uma estratégia agressiva que funciona muito bem em mercados em que a procura supera largamente a oferta, ou seja só deve ser aplicada se tiver a certeza que vai atrair simultaneamente vários interessados. Esta estratégia tem, obrigatoriamente, de ser acompanhada por uma forte divulgação da casa, normalmente na forma de campanhas segmentadas de marketing digital, open-house profissional, ou mailing a interessados.

Esta estratégia resulta em muitos casos, num aumento do interesse pela casa e consequente guerra de ofertas. É frequente que esta estratégia termine numa venda acima do preço inicial, e muitas vezes acima do valor de mercado, pois os interessados fazem quase tudo para não perder a oportunidade.

Estratégia de Preço nº3: Por o preço acima do valor de mercado e rezar: a estratégia horrível!

Se há algo em que os profissionais do setor concordam é que uma casa acima do preço de mercado não se vende. As evidencias são mais que muitas e reveladoras desta realidade: casas com preços acima do valor de mercado, têm menos interessados, menos ou nenhumas visitas, e raramente recebem ofertas.

Uma casa com valor acima do mercado vai passar despercebida aos olhos de potenciais compradores, porque estes reconhecem que podem encontrar outras ofertas mais justas noutro lado.

Normalmente os proprietários que seguem esta estratégia, resistem a ajustar o preço o que faz com que a casa fique “queimada” no mercado. Ao deixar dúvidas nos potenciais interessados sobre a verdadeira razão porque não se vende pode estar a condenado a vender por um preço inferior ao valor de mercado.

Se não estiver certo de quanto é que a sua casa vale atualmente peça agora um estudo de mercado grátis. 

Agora que decidiu vender a sua casa chegou o momento de decidir quem será o seu agente imobiliário.

Se preferir veja o video: https://youtu.be/Z09jvb8nvuk

Deve ter em consideração estes aspectos importantes, na escolha do seu agente imobiliário:

#1 Licença AMI. Garantir que trabalha com um agente com licença AMI deve ser a sua primeira prioridade. Além de Seguro de Responsabilidade Civil, estas agencias dispõem de Assessoria Jurídica Independente que assegura total transparência e legalidade do processo de compra e venda.

#2 Conhecer o mercado. O seu representante irá vender a sua casa e também o bairro, freguesia ou cidade. Escolher um especialista de zona garante que será feita a melhor apresentação do seu imóvel.

#3 Apresentação de Serviços. Normalmente é em papel, mas também pode ser em video. Um resumo do seu agente imobiliário, com detalhes sobre agência a que está associado, grupo ou marca, e claro o que vai fazer por enquanto o representar.

#4 Contrato de Mediação. O CMI tem todos os seus direitos e obrigações, e vai vincular o relacionamento profissional.

#5 Sistema de Partilha. Os imóveis vendem-se essencialmente através da divulgação junto de parceiros. Quanto maior for a rede de contactos do agente mais serão as hipóteses de vender o seu imóvel por um bom preço e rapidamente.

ALERTA: Evite o maior erro de todos: Escolher o agente imobiliário em função da comissão imobiliária! Escolheria um médico especialista só porque lhe cobrava menos que os outros? Não me parece. Então também não o deve fazer com o profissional que irá tratar da venda de um dos seus bens mais valiosos, o seu imóvel.

Escolha sempre o seu representante em função da sua competência e da capacidade de lhe apresentar soluções que o ajudem a atingir os seus objectivos.

Se procura um agente imobiliário para Lisboa e linha de Cascais estou ao seu dispor. Vamos conversar?

, por Nuno Morais Cardoso o seu agente imobiliário

Quais os impostos taxas e custos que deve considerar quando vende um imóvel.

se preferir veja o video https://youtu.be/XnrvoSzSbGY

Taxas e impostos a cargo de quem vai vender um imóvel  (fonte saldo positivo)

1. Imposto sobre as mais-valias imobiliárias

Para quem vai vender a casa, é necessário prestar atenção às mais-valias da venda, ou seja, ao lucro que se vai obter com a transação. Saiba que, a este respeito, o Estado irá tributar 50% sobre as mais-valias obtidas na transação, cuja liquidação será feita em sede de IRS. Assim, se, por hipótese, obteve 20 mil euros de mais-valias, a tributação será então sobre 10 mil euros.

Para calcular as mais-valias, importa saber de antemão que é possível deduzir despesas (gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos), assim como beneficiar de isenções (caso seja aplicável).

Tome Nota:

Para saber as mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel pode utilizar a seguinte fórmula: Mais valia= valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos).

Sobre o coeficiente monetário, note que o Estado publica todos os anos a tabela dos coeficientes de desvalorização de moeda para calcular o valor de compra ajustado ao ano da venda (o valor da inflação para aquele período de tempo).

Vejamos o Exemplo:

Valor da venda em 2020: 250.000,00€

Aquisição em 2010: 180.000,00€

Aquisição em 2020 (com inflação): 180.000, 00€ x 1,10 = 198.000,00€

Certificado energético: 175€

Despesas com obras: 20.000€

Impostos (IMT + Imposto de Selo): 3.512,78€ + 1.440€= 4.952,78€

Comissão de 5% +IVA da imobiliária: 15.375€

Total de deduções: 40.502,78€

Aplicando a fórmula acima indicada, o valor da mais-valia seria o seguinte: 250.000,00€ – 198.000, 00€ – 40.502,78€ = 11.497,22€

O que é a mais-valia imobiliária? Como referi, a mais-valia é o lucro que irá obter com a venda da sua casa. Se este valor for negativo, isto é, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao que foi comprado, então está perante uma situação de menos-valia (que também terá de declarar em sede de IRS).

Importa ainda saber que pode estar isento do apuramento de mais-valias, nomeadamente nos seguintes casos:

Se o imóvel que vai vender for adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, visto que só a partir desta data é que entrou em vigor a tributação das mais-valias;

Se reinvestir o dinheiro do imóvel vendido, que era sua habitação própria e permanente, numa nova habitação própria permanente, sendo que o prazo para o fazer é de 36 meses para uma nova casa, ou até 24 meses se já comprou a nova casa.

2. Comissão da agência imobiliária

Se, para vender a sua casa, recorreu (ou vai recorrer) à mediação imobiliária, ser-lhe-á cobrada uma comissão, normalmente de 5 % (+ IVA) sobre o preço registado no ato da escritura. Este é, atualmente, o valor médio cobrado pelas agências imobiliárias.

3. Cancelamento da hipoteca

Se vai vender a casa que comprou com recurso ao crédito habitação, importa proceder ao cancelamento da hipoteca, de forma a que a casa fica desonerada para o novo comprador.

Este cancelamento tem um custo de 50€ na Conservatória do Registo Predial. Importa ainda estar atento a eventuais custos por estar a fazer o pagamento antecipado do crédito, a maioria dos contratos prevê uma penalização por liquidação antecipada de 0,5%

4. Despesas com documentação

Em relação à documentação exigida para a venda do imóvel, é importante que antecipe os seguintes valores:

Certidão predial permanente – 15€ por cada fração (documento válido por 6 meses);

2º via licença utilização – a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas);

2º via ficha técnica habitação –a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas);

Certificado energético – a partir de 150€ (aumenta consoante a área do imóvel).

5. Outros custos

Não esqueça que quando sair da casa deve interromper todos os contratos de serviços, tais como água, luz e gás. Também deve ter em conta que os contratos com empresas de televisão por cabo devem ser liquidados ou transferidos. Por ultimo, caso se aplique, deve liquidar (e solicitar um comprovativo) todas as quotizações de condominio até ao mês e dia em que celebra a escritura.

Documentação necessária para vender a sua casa

Se preferir veja o video https://youtu.be/-r5_c70n0pU

-Documentos de identificação dos proprietários:

O meu documento de identificação estará válido dentro de algumas semanas ou meses quando tiver de assinar um Contrato Promessa de compra e Venda, ou escritura? 

Todos os envolvidos na transação de compra e venda devem ter também um NIF Português. Esta informação é particularmente importante quando o cônjuge de proprietário é estrangeiro e não tem um NIF.

-Certificado energético:

Este é um documento é exigido por lei, obrigatório para todos os imoveis colocados à venda ou para arrendamento, independentemente do ano de construção. Determina a avaliação da eficácia energética de um imóvel de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). o site da ADENE poderá pesquisar quais os peritos qualificados na sua zona de residência.

Agencia para a energia     www.adene.pt

Consultar e pesquisar certificados  www.sce.pt

Caderneta predial

Neste documento pode encontrar muita informação sobre o imóvel, e claro toda a informação relevante do ponto de vista fiscal, uma vez que o documento é emitido pela autoridade tributária. Qualquer contribuinte pode aceder à sua página no portal das finanças e emitir uma caderneta atualizado dos imóveis que é proprietário. Este documento é fundamental na transação de um imóvel, seja no contrato promessa de compra e venda, seja na escritura.

Certidão predial permanente atualizada

A certidão predial permanente (atualizada) conta a história do imóvel desses que era apenas um bebe (lote de terreno) até aos dias de hoje, em que cresceu e se transformou numa moradia ou apartamento. Também indica se existem, penhoras, hipotecas ou outros ónus no imóvel, tais como usufrutos. Deve ser solicitado, é válido por 6 meses desde a sua emissão e custa 15€ se o solicitar via internet, ou 20€ se o fizer presencialmente numa conservatória.

https://www.predialonline.pt

Licença de utilização

Este documento destina-se a comprovar que o imóvel foi inspecionado e que se encontra em conformidade com os projetos aprovados pelas autoridades competentes, bem como com as normas legais em vigor no momento da sua emissão. A lei que exige a inspeção e emissão da licença de utilização é de Agosto de 1951 pelo que todos os imóveis construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas estão isentos de LU.

A licença de utilização define qual o tipo de utilização permitido ao imóvel, que pode ter fins habitacionais, comercio ou serviços. 

Ficha técnica do imóvel

Neste documento encontrará a descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento de conclusão da obra de construção, reconstrução ou ampliação desde que após 30 de Março de 2004. Este documento é obrigatório e da responsabilidade do promotor imobiliário e o técnico responsável pela obra (que o assinam), assim que concluída a construção, reconstrução, alteração ou ampliação de um imóvel, para fins habitacionais. A assinatura da escritura de compra e venda de um imóvel implica a apresentação deste documento.

Distrate (no caso de existir um Crédito Habitação associado ao imóvel)

Este documento é apresentado no momento da escritura pública na transmissão de imóveis, pois comprova a extinção de hipoteca associada ao imóvel, é emitido pelo banco, mediante pedido efectuado com 10 dias úteis de antecedência, e é onde o mesmo renúncia a hipoteca constituída em seu favor. Apesar de ser um documento gratuito em alguns bancos, existem outras instituições que cobram uma comissão que começa em 100 euros.

-Lei da Prevenção do Branqueamento de Capitais e de Financiamento de Terrorismo

A fim de ser dado cumprimento ao dever de identificação previsto no art.23º da Lei 83/2017 de 18 de Agosto, é solicitado a todos os intervenientes na transação imobiliária que preencham os questionários disponibilizados e anexem cópias de documentação que suporte a informação providenciada. Esta obrigatoriedade aplica-se a proprietários, compradores, bem como aos seus representantes e procuradores para todas as transações de venda superiores a 15.000€ e arrendamentos com renda mensal ou equivalente de valor acima de 2000€

Comissão imobiliária: porque pagar 5% quando pode pagar 2 ou 3? se preferir veja o video https://youtu.be/FtTkzWZECMU

se espera que eu justifique uma escolha destas, lamento mas isso não vai acontecer, eu não acredito em escolher serviços em função do preço 

1-vou explicar porque é que a maioria dos profissionais cobra 5%

a maioria das casas vende-se no sistema de partilha, ou seja, um agente tem a angariação e outro tem o comprador

quando paga uma comissão de 5% ela é dividida em 2,5% para quem angaria, e 2,5% para quem vende

mas não termina aqui: os agentes estão associados a escritórios/ marcas, que para operarem têm de pagar licenças, seguros, arrendar espaços, contratar funcionários e acordam com os agentes uma divisão da comissão que normalmente é de 50%

se me está a acompanhar já percebeu que o agente que angaria a sua casa trabalha para 1,25% da comissão. 

com base neste valor o agente vai fazer:

fotos profissionais, 

filmagens, 

visitas virtuais, 

reportagem 3D, 

placa de venda ou lona personalizada, 

folhetos de promoção, 

campanhas de marketing digital e muito mais coisas que possam divulgar o imóvel e atrair clientes.

.á para não falar do tempo e energia investido em preparar e mostrar o imóvel inúmeras vezes.

tudo pago do seu bolso

sem garantia de retorno do investimento

SIM porque só recebe a comissão de 1,25% se vender

a comissão de 5% é justa pois implica um grande risco para o agente que terá de fazer o investimento sem garantia de retorno!

2-vou dar a minha opinião porque nunca deve contratar um comercial que cobra 2 ou 3%

não pode partilhar, pois não tem nada para partilhar ou os outros não querem

discounted brands não usam escritórios, não têm condições, e recorrem a apoios externos tb baseados no preço mais baixo = low quality

há sempre quem diga que faz o mesmo por menos, e isso normalmente não é um bom indicador. os bons profissionais não têm que fazer descontos

a principal razão é uma, vai mesmo contratar uma pessoa para vender a sua casa, supostamente pelo melhor preço, que no momento de negociar a sua comissão a única coisa que consegue fazer é baixar o preço. imagine o que ele vai fazer para defender o preço da sua casa? N A D A!

3-vou dar uma dica que pode fazer vender a casa mais rápido, ter um agente mais motivado e ganhar mais dinheiro. LEIA ATÉ AO FIM!

Eu acho que deveria pagar 6% em vez de 5%, e isso vai lhe trazer mais visitas, melhores propostas, e mais dinheiro no seu bolso mesmo com uma comissão mais alta. 

O mercado funciona da seguinte forma:

1-os agentes têm na sua carteira entre 10-20 compradores em cada momento, e para cada um deles há uma qualificação.

2-A Qualificação é saber o que o meu cliente quer, qual o local, preço e características, e só depois de saber isto eu posso procurar imóveis para os meus clientes

3-com base nesta qualificação eu identifico 8, 10, 12 imóveis que são interessantes para o meu cliente. Mas nenhum BOM profissional mostra tantos imóveis aos clientes, eu mostro uma seleção de 3-4 que eu acredito se vão encaixar melhor com o meu cliente. E é aqui que pagar uma comissão extra faz toda a diferença…

4- depois de identificar os imóveis que se adequa ao meu cliente, eu vou ver quais as condições de contrato do mesmo, ou seja qual a comissão de partilha… a comissão média praticada pelo mercado é de 5%, logo é normal que dos 12 imóveis a maioria (8) estejam com essa comissão, depois temos imóveis com comissões de desconto: um vai estar com 2%, outro com 3% e outro com 4% e finalmente um dos imóveis está com 6% de comissão

5- Importante: todos os imóveis podem corresponder às necessidades do cliente, mas eu não mostro 12 imóveis. Escolho apresentar 3: 

Quais acha que nunca vou mostrar? os de 2,3 e 4% Claro!!! 

E qual o que vou mostrar SEMPRE!!! o de 6% e junto outros que têm a comissão normal de 5%

Isto significa que essa casa vai ter mais visitas, mais ofertas, e provavelmente menor desconto no preço final.

Dica final: Pode ainda condicionar esta comissão a um determinado valor de venda, e abaixo disso pagar 5%, assim nunca perde!

O que fazer quando não encontra a casa que procura?A resposta é procurar mais ou melhor:

Se preferir veja o video: https://youtu.be/lCzoaKjqNSA

-criar alertas detalhados em todos os portais de marcas e generalistas ou

-contrate um representante de comprador em exclusividade para o acompanhar:

  .pesquisa e seleção de imóveis

  .triagem junto de consultores e proprietários

  .marcação e acompanhamento de visitas

  .negociação de propostas com EM

  .tramites legais para cpcv e escritura

Estes contratos são feitos por períodos de 30 ou 60 dias e asseguram um plano de acompanhamento rigoroso e profissional.

Seja qual for a sua escolha deve compreender que encontrar a sua casa depende da conjugação de 3 elementos críticos:

LOCAL X PREÇO X CARACTERISTICAS

Se não encontra a casa que procura é porque a sua combinação destes 3 fatores não está a funcionar.

Eu explico, imagine que quer comprar em Cascais, por 300k, uma moradia com terreno de +500m2, 3 quartos, moderna, que não precisa de obras…

Já percebeu que vai ser complicado, certo?

Claro que há os compradores que dizem, mas eu não tenho pressa, se aparecer uma oportunidade, eu compro…

pode aparecer alguém que esteja aflito, ou uma separação, ou…, ou… esqueçam!!! Os profissionais não trabalham para achar oportunidades, trabalham para encontrar casa normais, para os seus clientes com expectativas normais.

A pergunta que eu faço é: Em relação a esta conjugação:

(Cascais) X (300K) X (Moradia com terreno de +500m2, 3 quartos, moderna, que não precisa de obras)

Qual é o elemento que está errado? LOCAL ? PREÇO ? CARACTERÍSTICAS ?

Nenhum e estão todos. Basta eu mudar um dos elementos e os outros podem manter-se, por exemplo

-Consigo encontrar (300K) X (Moradia com terreno de +500m2, 3 quartos, moderna, que não precisa de obras) x local sem ser cascais? SIM

-Consigo encontrar (Cascais) X (Moradia com terreno de +500m2, 3 quartos, moderna, que não precisa de obras) X (+300K) ? SIM

-Consigo encontrar (Cascais) X (300K) X (Moradia com outras características) ? SIM

Então é isso que tem de pensar!!! Se não encontra a casa perfeita, tem de ser mais flexível num dos elementos.

Pode alargar o local de procura?

Se não quer mudar de zona está disponível para aumentar o orçamento?

e se não que mudar nem um nem outro, pondera abdicar de algumas coisas, menos terreno, casa mais antiga, precisar de obras,…

Trabalhe junto do seu agente imobiliário estas possibilidades para aumentar o número de casas disponíveis, e encontrar aquela que é certa para si e para a sua familia.

Descubra quais o 5 erros mais comuns na compra de casa e como evitá-los, para descobrir os melhores imóveis, fazer as melhores ofertas e conseguir a sua casa de sonho. Veja o video https://youtu.be/I7oCEnNgQFg

Erros cometidos pelos compradores no momento de comprar casa:

ERRO #1 Visitar casas sem crédito pré-aprovado

ERRO #2 Achar que visitar casas sem agente traz vantagens

ERRO #3 Fazer ofertas sem ter um suporte estatístico (Estudo de Mercado)

ERRO #4 Querer intervir na negociação

ERRO #5 Não fazer a avaliação do imóvel entre a reserva e o contrato

Vejo o tema desenvolvido no video https://youtu.be/veLYZe3J1M4. No video falo sobre essas razões, explico porque acho que são um erro e sugiro alternativas para que possa contratar um profissional em exclusivo sem correr riscos. 

Não entrego o meu imóvel em exclusivo a ninguém! Muitos proprietários dizem ou pensam esta frase, e existem razões por trás dessa resistência com a assinatura de um contrato em exclusivo.

Os 3 erros, ideias, preconceitos que levam a maioria dos proprietários a não querer trabalhar em exclusivo:

#1 Se entregar a mais agências tenho mais probabilidades de vender

#2 Já tive uma má experiência e não vou cometer o mesmo erro

#3 Os consultores prometem muito e fazem pouco

descubra as dicas que lhe permitem contratar um angariador em exclusivo e garantir que não tem de se preocupar mais…

Quem compra casa (normalmente) recorre a crédito e por isso indico o que deve ter em consideração quando vai solicitar um crédito.

se preferir veja o video https://youtu.be/NyApuWyzOQU

-Preferencialmente 2 titulares

-Mantenha uma vida profissional estável

-Ter um histórico financeiro limpo

 -Ter e manter saldo positivo

 -Crédito mais fácil após os 25 anos

Agora os conselhos que vão facilitar o processo de crédito habitação e assegurar melhores condições e uma aprovação mais rápida.

1. Documentos 

Reuna toda a documentação necessária para efetuar o pedido de aprovação do crédito. Ao enviar toda a documentação demonstra organização e determinação, características que são tidas em boa conta na análise de crédito.

Atualmente estes são os documentos necessários para efectuar uma análise de crédito habitação:

– Documento de identificação

– Declaração de IRS 

– Nota de liquidação

– 3 Últimos recibos de vencimento

– Declaração da entidade patronal onde conste o vínculo contratual

– Extratos bancários dos últimos 3 meses

– Central de risco do banco de Portugal ( pode obter no site do banco de Portugal).

 2. Fiador

Um fiador, ou vários se necessário podem ser um empurrão importante para aprovar o Crédito Habitação com maior rapidez e em melhores condições. 

O Fiador assume a responsabilidade de pagar as prestações quando o titular do empréstimo não o pode fazer, e isso é algo que o banco aprecia e muito. Seja familiar, amigo ou colega de trabalho, comece já a pensar que confia em si para o ajudar nesta fase tão importante da sua vida.

3. spread baixo

O spread é a margem do banco e vai ter implicações diretas no valor a pagar e também no custo total do empréstimo. Mas o mais importante a reter é que esta margem não é fixa. pode ser negociada e se não o conseguir fazer sozinho pode sempre pedir outras propostas de financiamento e deixar os bancos lutarem pelo seu crédito.

4. Spread não é tudo

O spread é só uma das componentes que deve ter em consideração quando analisar o custo de um crédito habitação. Verifique produtos adicionais, seguros, impostos, comissões de análise, custos de abertura de processo, taxas de avaliação, comissões de processamento, etc.

Uma maneira de comparar financiamentos é comparar a TAEG Taxa Anual Efectiva Encargos Global que inclui todos os mencionados.

5. A entrada inicial é importante

Se tiver capacidade para isso dê uma boa entrada. Isto vai reduzir o seu LTV – Loan to Value ou relação financiamento – garantia. Quanto menor for o LTV maior será a garantia do banco e maior a facilidade em lhe conceder um crédito.

6. A taxa de esforço

A taxa de esforço é a relação entre os rendimentos do agregado familiar e os seus encargos fixos, já considerando o encargo mensal com a prestação do Crédito Habitação. idealmente esta tava deve ser 30-35% não devendo nunca ultrapassar os 40%

7. Taxa fixa vs. Taxa variável 

A taxa fixa vai manter-se constante durante todo o prazo do empréstimo, assim o que definir será o que vai pagar sempre. a taxa fixa costuma ser mais alta mas evita surpresas. A taxa variável muda de acordo com o indexante, normalmente a euribor a 6 meses e depende do mercado financeiro.

8. O prazo  do empréstimo

A tendência natural é pedir o prazo mais longo pois isso reduz a prestação, mas não se esqueça que aumenta o custo total do empréstimo. deve ter estes 2 parâmetros presentes: quanto tempo mais vai ter que pagar o empréstimo para reduzir 30, 40 ou 50 euros por mês. Quanto maior for o prazo menor a prestação, mas maior o custo total do empréstimo, uma vez que paga mais juros.

9. Vantagens de ser cliente antigo ou de protocolos

Informe-se se o banco lhe dá condições preferenciais por ser cliente antigo, ter contas familiares, ou de trabalhar numa empresa que tem protocolo com o banco. Para os bancos é importante manter os clientes e por isso estão dispostos a abdicar da sua margem, eliminar custos ou dar outras condições especiais.

10. Crédito Habitação em vários bancos 

Os bancos concorrem pelos clientes e pelo crédito que atribuem. O crédito habitação é um dos produtos mais lucrativos para a banco, por isso não tenha medo de ir às compras em várias instituições de crédito.

+ trabalhe com intermediário crédito profissional 

Quer investir em imobiliário para ter um rendimento mensal estável e duradouro. então tem de aprender a pensar como um investidor. 

Neste video ensino como definir o investimento em função do seu objectivo. https://youtu.be/iXmTFDJ7TV0

Quem trabalha no ramo imobiliário sabe que cada vez mais surgem clientes que procuram imóveis numa perspectiva de investimento. Falo dos investidores que querem comprar para arrendar, seja para arrendamento de curta duração (agora em pausa), ou para o arrendamento tradicional.

Ao longo da minha carreira no imobiliário acompanhei muitos clientes e por isso sei que existem vários tipos de investidores, com necessidades e expectativas distintas em relação ao investimento. Assim recomendo aos clientes que, antes de começarem a procurar, determinem qual o objectivo do seu investimento.

E não! Ganhar dinheiro não serve como objectivo.

Existem 3 grandes questões que devem ser abordadas antes de decidir qual o tipo de produto que se melhor se adapta a si como investidor que deseja investir no imobiliário para arrendamento:

1. Rentabilidade – qual o valor das rendas previstas para um determinado imóvel, qual a taxa de ocupação do mesmo, médias de rotação de inquilinos, encargos com a manutenção, e claro impostos a pagar. No fundo, fazer contas e determinar quanto se vai receber de rendas, pagar de despesas e comparar com outros investimentos similares.

2. Valorização do imóvel – pense também na valorização (ou desvalorização) potencial do imóvel que por si poderá ser considerada como uma razão para o investimento imobiliário. Deverá procurar zonas com desenvolvimentos potenciais ou fortemente consolidadas de modo a ‘garantir’ uma valorização futura. Exemplos são a construção de um hospital ou universidade nas proximidades, ou a escassez de terrenos para construção como acontece no centro de Lisboa.

3. Liquidez do investimento – outra das questões relevantes na escolha do investimento imobiliário é a necessidade de liquidez do proprietário. Uma das limitações do investimento imobiliário é que, normalmente, tem pouca liquidez. Os imóveis com alta liquidez (leia-se que se vendem rápido sem perder dinheiro) são mais caros, e isso tem impacto direto nos parâmetros anteriores.

Muitos investidores acreditam que é possível encontrar imóveis optimizados para as 3 variáveis abordadas, e é! Mas também é muito raro!!!

Se quer mesmo investir pense naquilo que é mais importante para si, pois se vai ficar à espera do bom, bonito e barato é provável que nunca passe de um investidor potencial.

Veja o video se preferir https://youtu.be/Axuq5vbmwL8

A resposta direta e simples é sim, mas deve ter alguns cuidados para assegurar que tudo corre bem e evitar que um bom investimento se transforme num pesadelo. Começo por explicar a diferença entre Hipoteca e penhora:

Se tem crédito à habitação tem como garantia a hipoteca sobre o imóvel. Isto garante ao banco, em caso de incumprimento, executar e penhorar o imóvel para recuperar o dinheiro emprestado e ainda por cima com prioridade face a outros credores que surjam. Se o proprietário falhar com o cumprimento das suas obrigações a casa não passa automaticamente para o banco mas este fica com o direito de a vender através de um processo executivo 

A penhora da casa ocorre quando o devedor entra em incumprimento de uma dívida, por exemplo, o crédito à habitação, e o banco instaura uma ação executiva para penhorar o imóvel com o objetivo de a vender, normalmente em leilão.

o que fazer:

No caso do crédito habitação só tem que ser feito o pré-aviso ao banco para que possa ser emitido o distrate (cancelamento da hipoteca) com 10 dias úteis de antecedência e tudo correrá bem, e o processo é muito simples. em relação às penhoras deve considerar a seguinte diferença:

Penhoras das Finanças e da Segurança Social e penhoras de credores privados:

Com a  Lei n.º 13/2016, de 23 de Maio deixou de ser possível à Autoridade Tributária e à Segurança Social proceder à venda executiva da habitação própria e permanente do devedor e/ou do seu agregado familiar. O bem é penhorado, e passará a ter um ónus, mas não pode ser vendido para pagar essa dívida. A propriedade continuará na posse do proprietário, no entanto se a quiser vender terá que pagar primeiro a respectiva penhora.

Já os processo executivos provenientes de credores particulares (por exemplo bancos) não têm qualquer restrição e a casa de habitação própria e permanente será mesmo vendida judicialmente para assegura o pagamento das dívidas em causa. a recomendação é para que saiba quem é o credor e perceba se o mesmo está disponível para liquidar a dívida, pois o processo pode já estar bastante avançado e implicar outros custos como o pagamento de custas judiciais e mesmo honorários de solicitadores de execução.

Recomendações finais:

1. Solicite sempre uma Certidão de Teor do imóvel para saber quais os ónus que o mesmo tem.

2. Peça sempre uma declaração de não dívida do condominio para evitar chatices no futuro.

3. Assegure-se que não existem dividas de IMI, apesar de a escritura não avançar sem a liquidação das mesmas, outras dívidas fiscais do proprietários podem atrasar a escritura e causar chatices desnecessárias.

4. Se vai comprar uma casa com penhora faça sempre um CPCV com reconhecimento de assinaturas e registos provisórios de aquisição.

1. seja sempre aconselhado por um advogado ou solicitador em todo o processo. Um jurista é um profissional indispensável para negócios imobiliários feitos em segurança.

Quais os impostos e custos que tem se suportar quando compra uma casa?

Este tema está dividido em 2 partes, aqui vamos falar sobre os custos que todos têm de suportar quando compram uma casa.

Se preferir veja o video https://youtu.be/N9DouRaWwtw

O IMT, Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é o imposto pago sempre que existe uma mudança de proprietário de um imóvel. O valor do imposto varia entre 1 e 8% e aplica-se ao valor de escritura ou valor patrimonial tributário sendo sempre considerado o mais alto dos dois, já a taxa a aplicar depende:

-do tipo de imóvel ser rústico ou urbano, 

-da finalidade ser para habitação própria e permanente ou outra, 

-e claro em função da localização, havendo tabelas diferentes para compras no continente e regiões autónomas

Estará isento do pagamento de IMT se comprar um imóvel para Habitação Própria e Permanente no continente com um valor máximo de 92.407€ ou nas regiões autónomas com um valor máximo de 115.509€

O IS, Imposto Selo, é menos flexível mas mais simples de calcular, multiplique o valor da compra por 0,8% e sabe exatamente quanto tem de pagar deste imposto, sem variações ou excepções.

Para terminar temos os Registos da escritura, pode escolher entre várias opções para fazer este acto obrigatório, nomeadamente Conservatórias de registo predial, Notários ou Advogados (documento particular). O mais económico será sempre nas conservatórias através dos balcões Casa Pronta com um preço tabelado de 375€. As outras opções alem de mais locais permitem maior flexibilidade com datas e horários.

Veja também os custos e impostos a pagar quando recorre ao crédito habitação.

No video o tema são os impostos e vamos ver o que paga a mais por recorrer ao crédito habitação. https://youtu.be/jLLrKhV-EpQ

Comissões bancárias. Os bancos cobram várias despesas para analisar o seu processo e estudara possibilidade de lhe emprestar dinheiro para compra de casa e caso tenha seja aprovado vão querer avaliar o imóvel para ter uma garantia real. Prepare-se para pagar cerca de 1000€ nestas despesas só para que o crédito seja aprovado.

Ainda para que o crédito seja aprovado terá de ter seguros: de vida sobre as pessoas financiadas e de multi-riscos para prevenir destruição parcial ou total do imóvel.

O Imposto de selo também terá um nova parcela de +0,6% sobre o valor financiado. Manter os 0,8% do valor de compra + 0,6% sobre o empréstimo. 🙁

Se vamos olhar com atenção para os custos na compra do imóvel devemos olhar para o futuro e ver o que nos espera:

IMI, Imposto municipal sobre imóveis é um imposto camarário que varia entre 0,3% e 0,8% do Valor patrimonial Tributário (VPT). É pago por quem é proprietário do imóvel no dia 31 de Dezembro do ano anterior. Poderá ter isenção do pagamento de IMI por 3 anos se o VPT for inferior a 125.000€, e a isenção será permanente de os rendimentos de agregado familiar forem inferiores a 15.295€ e o VPT até 66.500€.

Nos custos futuros pode considerar também o valor do condominio, e claro, uma verba anual para conservação e manutenção.

Depois de muito tempo a procurar a casa dos seus sonhos encontrou, e não pode correr o risco de a perder porque a proposta é mal recebida ou nem sequer é tida em consideração.

Veja o video se preferir https://youtu.be/BywdYwS39uQ

Para isso deve garantir que a sua proposta contém os seguintes elementos:

-Valor da proposta. O que vai pagar pelo imóvel.

-Sinal a entregar no momento de vinculo entre as partes o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)

-Prazo para realizar o CPCV, quanto mais rápido, mais interessante a proposta é a para o vendedor

-Prazo para escriturar. Em quanto tempo se compromete a entregar o resto do pagamento e realmente comprar o imóvel

-Contingências ou condições de compra e venda: se está dependente de aprovação de crédito, se vai exigir reparações, se inclui mobilia ou equipamento, entre outras possibilidades.

Mas para teriam proposta verdadeiramente diferenciado deve acrescentar estes 2 ingredientes:

1- comunicação emocional: formalize a proposta e inclua as razões que o levam a apresentar uma proposta abaixo do valor pedido. Indique quais as necessidades que identificou no imóvel, obras que irá fazer, desvantagens do mesmo e assim estará a comunicar com o proprietário justificando a sua oferta emocionalmente.

2- comunicação racional: junte um estudo de mercado atual, que será feito pelo agente que o acompanha e que serve 2 propósitos: assegurar que faz uma boa compra e explicar ao proprietário que o valor proposto é uma oferta justa e adequada às reais condições de mercado.

Espero que tenha ficado claro como pode elaborar, compilar e apresentar uma proposta vencedora.

Em caso de duvida entre em contacto e terei muito gosto em ajudar.

Porque deve assinar um contrato, o que consta e uma brevíssima explicação de alguns pontos importantes.

Veja também em video se preferir https://youtu.be/mwVb9VwJV8w

Na minha atividade de agente imobiliário é frequente depara-me com proprietários que entendem os benefícios de trabalhar com um agente profissional, mas que se recusam a assinar um contrato alegando um sem número de justificações para tal. 

“Traga-me o cliente que eu pago-lhe comissão!”, 

“Quando me trouxer o cliente, assino o contrato na hora.”

“A minha palavra vale ouro, não preciso de contratos!”, 

“Já assinei com 3 imobiliárias, não assino com mais ninguém.”

Estas são algumas das variantes que escuto de alguns proprietários, e por isso achei que seria importante explicar porque é importante assinar um contrato de mediação:

-1 Para começar é obrigatório, a prestação de um serviço de mediação imobiliária e consequente pagamento de remuneração tem de ser reduzido a escrito e isto é positivo pois impede mal-entendidos e estabelece direitos e obrigações para as partes.

2- Existem alguns campos obrigatórios no CMI que passarei a explicar resumidamente:

-a identificação das empresa ou profissional de mediação e respectiva licença AMI, bem como do angariador envolvido

Esta cláusula dá-lhe a garantia que está a trabalhar com uma empresa credível, com local de atendimento identificado e sujeita a supervisão por uma entidade reguladora.

-a identificação dos proprietários do imóvel, ou de quem os representa

Aqui estamos a assegurar que quem quer vender o imóvel, de facto é o seu proprietário e pode faze-lo. Ao obrigar todos os proprietários a assinarem o CMI estamos a assegurar que todos concordam com os termos de promoção e divulgação. 

-A identificação do imóvel com respectivas características, identificação e quantificação de ónus

Ao apresentar alguns documentos do imóvel com caderneta predial, certidão de teor, licença de utilização e Certificado Energético o proprietário garante que o seu imóvel está pronto para ser transacionado e os compradores ficam a saber que o imóvel tem a documentação em ordem. É também obrigatório identificar e quantificar ónus, como por exemplo, hipotecas de crédito habitação, pois o processo de venda é diferente nestas situações.

Ao verificar toda a documentação antecipadamente o proprietário assegura que não vai perder nenhum interessado, por ter de tratar da papelada a correr. Os compradores sentem segurança acrescida.

-O negócio visado: compra, arrendamento ou trespasse e por que valor

-regime de contratação: Não exclusivo / Exclusivo

Se vai contratar a empresa em regime de exclusividade, ou em aberto (não exclusividade). 

Não vou entrar em grandes debates sobre as vantagens de um sistema ou de outro, mas é importante dizer uma coisa: É falso, repito, é falso que no regime de exclusividade só a empresa que tem o contrato pode vender, o contrato de exclusivo diz que só essa empresa pode promover e divulgar, mas a maioria dos profissionais trabalham em sistema de partilha o que faz com que só uma empresa possa divulgar, mas muitas mais possam vender.

-As condições de remuneração da empresa e forma de pagamento

e como as boas contas fazem os bons amigos, nada como deixar claro quanto será devido pelo serviço e em que condições se processa o pagamento.

Também é importante o contrato ter um prazo de duração e condições de renovação do mesmo, deixando uma nota de que se não está identificado prazo no contrato se assume que é de 6 meses não renovável.

E para terminar a informação sobre o seguro de responsabilidade civil no valor de 150.000€ que cobre danos patrimoniais causados a terceiros, decorrentes de ações ou omissões das empresas, dos seus representantes e dos seus colaboradores. Sendo por isso uma tremenda mais valia para proprietários e compradores.

Espero que esta informação tenha sido útil, se precisar de algum esclarecimento entre em contacto.

Descubra as diferenças entre o contrato em regime de exclusividade e contrato aberto, e ainda vou deixar uma super dica para os proprietários que querem assinar um contrato de exclusividade sem perder o controle da venda do seu imóvel. 

Leia até ao fim para saber como assinar o contrato de exclusividade e ficar com o agente imobiliário na sua mão!!!

se prefere veja em video https://youtu.be/FY8s32k8iUo

Antes de mais é importante esclarecer que a única diferença entre um contrato aberto e um contrato em exclusividade é que no exclusivo, só existe uma agente a promover é divulgar o imóvel. Tudo o resto é igual!

E também muito importante referir no exclusivo, todos podem vender. O agente angariador define as regras de partilha e os outros agentes podem apresentar o imóvel aos seus clientes.

Vamos então às diferenças entre contrato aberto e exclusivo. Existem muitas mais, no entanto estas são as que entendo serem mais relevantes:

1- varios agentes vs 1 único agente.

No contrato aberto terá que explicar a sua situação, condições e objectivos a vários agentes que podem ou não perceber, no exclusivo fala apenas com um interlocutor e pode entrar em mais detalhe, sem ter de se repetir vezes sem conta. Só tem de fazer um bom briefing e o seu representante vai comunicar com todos os outros agentes, ou compradores em seu nome. Escolha o agente com quem se identifica e nunca mais terá que aturar todos os outros!

2- promoção errática e difusa vs. plano de marketing personalizado e específico.

Em vez de ter o seu imóvel com áreas, características e até preços diferentes (algo que causa dúvidas nos compradores) com 1 agente terá os dados exatos e as fotos únicas do seu imóvel A chegarem ao interessado, aumentando o interesse e vontade de fechar o negócio.

3- Investimento básico vs investimento máximo com base num plano de marketing profissional.

os profissionais de imobiliário são pagos com base num “sucess fee”, ou seja, recebem se venderem. Se vários agentes estão a promover um imóvel em aberto, vão divulgar o imóvel com base nas ferramentas que têm contratadas e que não lhes criam custos adicionais. Por outro lado os agentes que trabalham em exclusivo sabem que se promoverem o imóvel de acordo com Um plano de marketing profissional têm uma grande probabilidade de vender, e assim investem em fotos profissionais, videos do imóvel, visitas 3D ou virtuais, Campanhas de marketing Digital patrocinado nas redes sociais, entre outros.

4- venda reactiva vs. venda pro-activa.

Pelas razões apontadas acima a venda em regime aberto é reactiva: o imóvel não é amplamente divulgado pois corre-se o risco de o comprador aparecer por outro dos Agentes a promover, então guarda-se o imóvel para os clientes que possam aparecer diretamente. No regime de exclusivo o agente quer divulgar o imóvel em todo lado e a todos os parceiros. Se houver venda por ele ou por intermédio de um parceiro, existe sempre remuneração e compensação pelo investimento. 

5 buyer rules vs. seller rules

Em conclusão o contrato aberto privilegia o comprador. É ele quem detém o poder negocial e é para ele que os agentes trabalham pois é o comprador que vai determinar quem recebe a comissão. No exclusivo o comprador “não é relevante” pois o angariador é sempre pago independente de onde vem o comprador. 

Dica: muitos proprietários não querem assinar um contrato de exclusividade pois têm medo de ficar presos ao contrato e o agente não fazer nada.

Para ultrapassar isto e ficar com todos os benefícios do contrato exclusivo sem os riscos: exija um compromisso garantia! Algo que digo o que o agente se compromete a fazer para divulgar o seu imóvel e penalizações se não o fizer.

Espero que esta informação tenha sido útil, caso tenha alguma dúvida entre em contacto connosco.

Se está a comprar casa nesta fase certamente já pensou que com tamanha incerteza pode ser um risco assinar um contrato e entregar um valor como sinal e principio de pagamento e depois nada acontecer porque há um agravamento da situação pandémica como o que vivemos em Fevereiro de 2021.

No video explico-lhe como pode e deve proteger para assegurar que o seu sinal e a sua compra estão seguros. https://youtu.be/VWijPCTXhi8

Todos os negócios imobiliários devem ser revistos e acompanhados por um jurista que assegure os interesses das partes. as sugestões que seguem refletem a a minha opinião e experiência pessoal e não constituem ou substituem aconselhamento jurídico.

I-cláusula que mencione que se até à data acordada para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, não for possível celebrá-lo, devido à situação de calamidade de saúde pública ocasionada pela epidemia da doença Covid-19, e entrem em vigor novas regras de confinamento obrigatório que impeçam a realização do mesmo, as partes acordam, que o Contrato definitivo de compra e venda será celebrado num prazo máximo, normalmente de 15 dias, a contar da data da cessação do Estado de Emergência ou de qualquer outro com efeito equivalente que, nesse momento, vigorar. 

Nota muito importante: esta sugestão não é aconselhamento legal, eu não sou jurista e não estou a dar qualquer tipo de cláusula para adicionar no contrato. Os CPCV devem sempre ser redigidos por juristas e esta conselho não pretende em momento nenhum substituir a consulta de um advogado ou solicitador.

E se mesmo assim eu não me sentir seguro pois com a pandemia uma casa que está livre de penhoras pode de repente ficar com penhoras e o proprietário não conseguir cumprir com a sua parte do contrato?

II-Nesse caso existe a possibilidade de fazer registos provisórios de aquisição sobre o imóvel. Tem um custo para o comprador mas garante que na certidão permanente do imóvel fica registado o seu direito sobre o mesmo e assegura que se existirem credores a reclamar a posse do imóvel a sua parte do quinhão está assegurada.

Mas mesmo depois destas sugestões, eu não me sinto confortável para entregar um sinal no cpcv pois se chegarmos a essa situação de penhoras na casa eu terei muitas dificuldades em recuperar o meu dinheiro, existe mais alguma solução?

III-Esta é a ultima sugestão e implica renegociar as condições de pagamento com o proprietário. No momento da proposta foram aceites algumas condições pelas partes e uma delas seria que para vincular o negócio seria entregue um sinal de X% (normalmente 10 a 20%) ao proprietário. Dadas as condições excepcionais em que vivemos é possível sugerir que o sinal seja entregue à guarda da mediadora, na forma de cheque visado ou bancário, e entregue apenas quando a situação de compra esteja completamente desbloqueada.

Ou seja, o comprador emite um cheque visado ou bancário em nome do proprietário, e este fica aguardando da mediadora que o entrega apenas quando estiverem asseguradas todas as condições de compra do imóvel. Se algo correr mal o comprador recupera o seu cheque e não corre riscos desnecessários.

Estas são as 3 soluções que permitem avançar com a compra de um imóvel durante a pandemia sem correr riscos.

O processo de compra e vende de casa pode rapidamente tornar-se complexo e não faz sentido correr riscos desnecessários. Aconselhe-se com um mediador imobiliário que pode facilitar todo o processo

Com a facilidade com que hoje se consegue colocar um anuncio num portal de imóveis, faz sentido contratar um agente para vender um imóvel?  A tentação de vender sozinho e poupar uma comissão de venda leva muito proprietários a tentar a sua sorte sem acompanhamento profissional.

Se prefere veja em video: https://youtu.be/aqBk-HSBz98

Os números são claros, mais de 70% dos proprietários que começam a vender sozinhos, acabam por contratar um agente após 4-6 semanas e estes são alguns dos motivos:

1. Definir o correto valor de mercado

Não interessa por quanto comprou, quanto deve ao banco ou qual o preço da nova casa que pretende comprar. A sua casa não vale mais ou menos por causa dos seu planos, sonhos ou expectativas, e isso é provavelmente a coisa mais difícil de aceitar quando decide vender a sua casa. Um agente imobiliário pode ajudar pois conhece o bairro, o concelho e principalmente conhece o mercado de preços comparáveis. Não chega procurar nos portais por casas à venda, ou acreditar no valor de venda que o vizinho apregoa. É preciso saber os verdadeiros valores de venda, histórico de vendas e muito importante a tendência de mercado.

Todos estes fatores contribuem para garantir que o preço da sua casa é suficientemente alto para não sair prejudicado, mas não tão alto que vai afastar os interessados. A decisão é sempre sua mas ouvir os conselhos e experiência de quem tem acesso aos dados vai assegurar que a sua casa se vende pelo melhor preço possível.

2. Um profissional a tempo inteiro

Os agentes trabalham a tempo inteiro para criar uma ligação entre compradores com vendedores. Os agentes têm acesso facilitado a todos os imóveis que estão no mercado e sabem o que é necessário para concluir o negócio, atendem os telefonemas de interessados, ou dos seus representantes, respondem a perguntas e agendam visitas ao imóvel.

É um facto que os compradores vão procurar alternativas se não atender o telefone ou não devolver a chamada, também é uma realidade que os compradores muitas vezes não vão aparecer, mesmo depois de terem re-confirmado a visita no próprio dia.

Um agente vai focar-se em divulgar o seu imóvel para o segmento apropriado, junto do público mas principalmente no na sua rede profissional. Quanto maior for a rede profissional do agente, mais clientes serão informados do seu imóvel, contribuindo para +visitas, +ofertas e  +dinheiro no seu bolso

3. Negociar pode ser complicado

Todos acham que são fantásticos a negociar até que… e aqui pode completar a frase com vários exemplos. Na vida real os compradores e vendedores nem sempre são pessoas razoáveis e de fácil trato e muita coisa pode fazer explodir uma negociação e transformar uma oportunidade de negócio num impasse ou ruptura irremediável.

O processo de negociação é essencialmente emocional e ninguém gosta que apontem falhas na sua casa, mesmo que essas falhas sejam evidentes. A função do agente é atingir um acordo entre as partes, e isso implica suavizar a comunicação e servir de esponja para tudo o que possa prejudicar o mesmo. O agente imobiliário conduz uma negociação mais pragmática e não se sente ofendido com ofertas baixas, comentários negativos ou perguntas agressivas.

E não tem qualquer problema em voltar atrás para aceitar uma proposta que antes era inaceitável…se isso for necessário para fechar o negócio. A realidade é que o agente é um profissional da negociação, e aqui a experiência conta e muito. Um agente experiente negoceia condições regularmente e está familiarizado com os termos e prazos que deve garantir para o proteger.

4. Nem todos podem economizar dinheiro

Muitas pessoas evitam usar um agente para poupar dinheiro, e isso é um erro. É natural que se tentar vender sozinho defina o preço com base no que vê em venda à sua volta, e pensa que assim pode ganhar mais dinheiro pois poupa a comissão. Até aqui tudo certo. Acontece que quem está a comprar também acha que pode obter um desconto maior pois o proprietário não precisa de pagar comissões, e por isso as ofertas são muito mais baixas. E como tem menos capacidade de atrair clientes, demora mais tempo a vender e aceita qualquer oferta que lhe apareça. Em ultima análise o vendedor acaba muitas vezes por descontar o valor da comissão, ou até mais e ter de fazer todo o trabalho.

Comecei com números e termino com números: Um estudo de 2017 do site thebalance.com revelou que as vendas feitas diretamente pelos proprietários resultam em cerca de 30% menos para seus proprietários do que propriedades listadas por agentes. 

Vender com um agente é mais cómodo, rápido, seguro e resulta em mais dinheiro no seu bolso.

Se prefere veja o video: https://youtu.be/60ezjDaLFz8

-Com o fim do confinamento a vida tende a normalizar e muitos proprietários pensam já em voltar a colocar a casa para venda, no entanto é importante perceber que o mercado mudou e por isso deixo algumas sugestões para vender a casa no pós-covid.

 #1 Proteja a si e aos outros

Apesar de estarmos a caminhar para o controle da pandemia, o virus ainda está por ai e existem muitas pessoas que podem ser contagiadas se expostas. Assim todo o cuidado é pouco quando se prepara para receber visitas no seu imóvel.

-Seja cuidadoso com a ventilação e limpeza dos espaços.

-Todas as superfícies devem ser desinfectadas antes e depois da visita com especial destaque para portas, maçanetas e corrimãos.

– Tenha disponível álcool-gel e capas protectoras para os sapatos dos visitantes

-Evite aglomerados dentro do imóvel e mantenha a distancia de segurança. Caso seja adequado separe os grupos de visitantes e deixe um tempo para desinfecção entre visitas.

 #2 Identifique o perfil do comprador

quer goste ou não a sua casa, quando vai para o mercado, deixa de ser o seu lar para passar a ser um produto. E esse produto não é para qualquer um.

Pergunte-se qual é o cliente tipo que compraria a sua casa? Onde mora actualmente? qual a sua profissão? Onde anda e o que vê? Só determinando quem é o cliente potencial pode adequar a comunicação e definir os meios a utilizar para lá chegar.

Não se esqueça que é diferente vender uma moradia ou um apartamento. Uma casa de férias ou um imóvel para investimento. E para cada destes perfis de comprador deve adequar a sua comunicação.

 #3 Defina um preço de venda Adequado

Não me canso de referir a importância do preço na venda da casa. se colocar um preço demasiado baixo perde dinheiro, se for demasiado alto afasta os verdadeiros interessados e por isso é tão importante colocar um preço justo para vendedor e comprador.

De uma forma mais simplista pode-se dizer que o preço depende de 3 variáveis: A localização, as características e o estado do mercado.

O mercado, seja ele neutro, de compradores ou vendedor, é determinado pela relação de oferta e procura, e tem repercussões diretas no preço das casas. Atualmente (março 2021) estamos num mercado neutro (estável) com uma ligeira tendência para redução de preços em algumas zonas. Existe alguma incerteza económica que está a condicionar as decisões de compra mas ainda não teve um impacto significativo nos preços de venda.

A variável localização é provavelmente a mais relevante pois a mesma casa em diferentes locais tem seguramente diferentes valorizações, assim é crucial que compare a sua casa com outras em locais próximos ou semelhantes com equidade sócio-económica. Da mesma forma deve procurar comprar casa com antiguidade, equipamentos, área, e acabamentos similares para que estejam a ser avaliadas as mesmas características.

 #4 Marketing Online TOP!!!

Seja pela necessidade de manter ou distanciamento ou receio de contágio, a verdade é que os compradores estão mais exigentes com as casas que visitam e cada vez mais o fazem após verem as casas online e as conhecerem muito bem virtualmente.

Tornou-se indispensável trabalhar o marketing online com mais e melhores ferramentas. Já não chegam as fotografias tiradas a correr com um telemóvel e que se colocavam de qualquer maneira nos portais imobiliários.

Marketing imobiliário online recomendado para uma venda rápida e pelo melhor valor:

-Fotos profissionais incluindo imagens 360,

-Home ou Virtual staging

-Tour 3D com visitas virtuais,

-Video do imóvel e do bairro ou arredores,

 #5 Contrate um profissional

Alem de poderem com muita facilidade ajudar com os pontos acima identificados pois dispõem das ferramentas e conhecimentos para lidar com a situação atual os profissionais trazem outros benefícios:

+Mais e melhores Clientes que chegam através dos canais de promoção profissionais detidos pelas marcas a que estão associados ou através do sistema de partilha com parceiros e que representa a maioria dos negócios imobiliários.

+acrescida capacidade de negociação decorrente do distanciamento emocional em relação ao imóvel, e da confiança e imparcialidade transmitida às partes.

+Maior capacidade e conhecimento no acompanhamento do processo, tanto no lado do comprador como do lado do vendedor, trabalhando com profissionais qualificados que intervêm em cada uma das etapas

+experiência e recursos para aconselhar ou lidar com os muitos imprevistos que surgem durante um processo de venda de casa.

Espero que os meu conselhos o ajudem. Vamos conversar?

Se prefere veja o video: https://youtu.be/nW_P6wemYJA

Começo por dizer que não pretendo prestar qualquer aconselhamento jurídico, esta é apenas a minha opinião pessoal que representa a minha experiência sobre aquilo que é habitual e praticado no mercado imobiliário. Todos os contratos promessa devem ser feitos por juristas e o aconselhamento jurídico deverá também ser prestado exclusivamente por juristas.

Voltando ao tema: Esta é uma questão colocada por muitos clientes compradores e vendedores e não tem uma resposta simples: a resposta terá de ser SIM e NÃO!

SIM porque existe de facto um hábito e tradição de entregar 10% do valor de compra no CPCV. Este é o valor que as partes habitualmente aceitam como razoável tornou-se assim o valor “normal” de referência a ser entregue na formalização da transação imobiliária.

NÃO porque o CPCV é um fato à medida, que descreve o negócio e as condições acordadas. A grande maioria das cláusulas podem ser ajustadas e o montante entregue a título de sinal e principio de pagamento é uma delas.

Como já vi acontecer um pouco de tudo em negócios imobiliários deixo os seguintes alertas:

ALERTA para Vendedores. Por muito que lhe pareça interessante, e independente da estória que lhe contem, não aceite fazer CPCV sem sinal, ou com um sinal de 500€/1000€. Está a “prender” o seu imóvel a troco de nada ou quase nada, e podem mesmo passar-se meses até que um contrato assinado seja anulado e possa continuar com o seu objetivo de venda do imóvel. 

ALERTA para Compradores. Se estiver a assinar um CPCV sem intermédio de uma mediadora, exija sempre que as assinaturas sejam reconhecidas por um advogado ou notário que irá rever a documentação do imóvel. Existe a possibilidade de fazer os registos provisórios de aquisição para assegurar que os seus direitos ficam lavrados na certidão predial (consulte um advogado ou solicitador para lhe explicar o que são os registos provisórios)

Sempre que utiliza uma mediadora imobiliária está salvaguardado. Os profissionais trabalham sempre com juristas que verificam a legitimidade dos negócios e além disso são obrigados a ter um seguro de responsabilidade civil que o protege em caso de negligência.

Espero que os meu conselhos o ajudem. Vamos conversar?

Veja o video: https://youtu.be/cRLR_0nurF0

A partilha de negócio imobiliário é uma prática comercial importada dos EUA e que ganhou protagonismo em portugal com a chegada do franchising remax em 2000 em conjunto com outro conceito amplamente falado mas muitas vezes mal explicado que é o de Angariação exclusiva.

Quando um agente imobiliário diz que trabalha em partilha o que está a dizer é que está disponível para aceitar clientes de outros profissionais e dividir (partilhar) a comissão recebida em caso do negócio ser concluído.

O agente angariador acompanha o cliente proprietário e o agente comprador acompanha o interessado no imóvel. Dividem as responsabilidades e também a comissão paga pelo proprietário nos termos previamente acordados.

Duas notas finais:

1- É mesmo importante que o agente angariador trabalhe em partilha pois isto vai aumentar muito exposição e divulgação do imóvel. Quantos mais profissionais souberem da angariação mais clientes vão saber da mesma e melhores serão as probabilidades do imóvel se vender rápido e por um bom preço.

2- Só é possível partilhar imóveis angariados em exclusivo. Só quem tem comissão garantida em caso de venda pode assegurar a partilha e o único sistema que garante comissão é a angariação em exclusivo. Querer partilhar uma angariação em aberto é como partilhar um lugar de estacionamento na rua, não pode partilhar algo que não é seu e que quem chegar primeiro usufrui.

Veja o video: https://youtu.be/gwRqIS4ITrs

É mesmo obrigatório? O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento, pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários.

O CE tem de ser apresentado no contrato de compra e venda ou de arrendamento, indicando a classe energética a que o imóvel pertence. Se fez obras num imóvel que o valorizam em 25% ou mais também terá de solicitar um novo certificado energético.

Qual o valor das multas? Os particulares sujeitam-se a uma multa desde 250 euros, e as empresas pelo menos 2500 euros. Será que vale a pena o risco para um documento que vai ter de apresentar no contrato?

O que é o certificado energético? É um documento que avalia a eficiência energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos certificados pela ADENE (Agência para a Energia) que regula a certificação energética de edifícios. 

Contém informação sobre as características da casa: 

isolamentos das janelas, ventilação, climatização e produção de águas quentes sanitárias e o seu efeito no consumo de energia

Alem disso propõe medidas para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou a substituição de equipamentos, entre outras. 

A emissão do documento demora entre 3 dias e 2 semanas dependendo exclusivamente do técnico contratado. O documento é válido por dez anos para habitação.

Documentos necessários? planta do imóvel, caderneta predial, certidão de registo na conservatória e ficha técnica da habitação (para imóveis posteriores a 2004)

Onde encontro e quanto custa? E já agora como poupar…

Pode encontrar técnicos certificados no site do Site SCE.PT em pesquisa de técnicos.

https://www.sce.pt/pesquisa-de-tecnicos/

As taxas a pagar à ADENE estão tabeladas, variando entre 28 e 65 euros dependendo da tipologia +IVA, mas o custo do serviço do técnico não está, e varia muito, logo convém comparar honorários.

Permite ainda o acesso a benefícios fiscais que podem poupar até 25% do valor do IMI ao longo de 5 anos para imóveis com certificação A ou superior, ou sempre que tenha uma subida de 2 escalões por implementar as sugestões dos técnicos.

Se tiver alguma questão estou ao seu dispor.

Veja o video: https://youtu.be/jQNjn_M_NRw

A questão da responsabilidade sobre as dividas ao condominio é antiga e ainda não tem uma posição definitiva.

Na realidade existem diversas decisões de sentido inverso nos tribunais. Umas apontam a responsabilidade na direção do vendedor e outras indicam que a responsabilidade recai sobre o comprador.

A questão ainda se complica mais se dividirmos as dívidas normais decorrentes da quotas, e as extraordinárias que normalmente servem para obras ou manutenção do condominio.

É que há um entendimento mais ou menos generalizado que as quotas normais são sempre da responsabilidade do vendedor, pois foram geradas e “usufruídas” pelo mesmo, mas que as quotas extra para obras de melhoria ou manutenção, podem ser atribuídas ao comprador pois este vai usufruir delas no futuro.

Este assunto é de tal forma dúbio e pertinente que foi incluido no “Pacto para a Justiça” de 2018 uma recomendação indicando que a venda de imóveis deveria obrigar a uma declaração prévia do administrador sobre a existência (ou não) de dívidas ao condomínio. 

Apesar de esta ser apenas uma recomendação, a realidade é que os mediadores imobiliários já recomendam aos seus clientes compradores que solicitem este documento ao proprietário para que mais tarde não sejam apanhados em disputas que não lhes dizem respeito.

Também é importante que o vendedor fique com prova de que regularizou todas as suas responsabilidades no momento da venda para evitar que mais tarde lhe venham pedir pagamentos adicionais não justificados.

Conclusão: a declaração de ausência de dívidas serve o comprador e o vendedor e deve sempre ser existir numa transmissão de imóvel, sendo muitas vezes incluido no cpcv um cláusula que obriga o proprietário a apresentar tal declaração no momento da escritura.

Tem dúvidas sobre este ou outros temas? Entre em contacto.

Veja o video: https://youtu.be/ANH6D3KaumQ

A preferência é um direito legal de certas pessoas ou instituições se substituirem aos compradores. Certos imóveis pela sua localização, nomeadamente se localizados nas ARU (Áreas Reabilitação Urbana)  ou imóveis com relevo cultural têm também de consagrar o direito de preferência a algumas entidades publicas como o município ou a DG Património

Os direitos de preferência mais conhecidos são os dos arrendatários e os dos proprietários de prédio rústico confinante.

Outros direitos de preferência: Preferência do proprietário do solo na alienação do direito de superfície.Preferência do proprietário do prédio onerado com servidão de passagem. Preferência dos co-herdeiros. Preferência do senhorio no trespasse do estabelecimento.

No caso dos arrendatários existe direito de preferência se forem inquilinos há pelo menos 2 anos, devem ser informados do negócio por carta registada e têm 30 dias para se pronunciar a contar do momento da recepção.

Se estiver a vender um terreno rural (o nome correto é prédio rústico) tem de dar preferência a todos os proprietários dos terrenos confinantes, também o deve fazer por carta registada 

Não vou entrar em grandes detalhes sobre o que deve constar na comunicação pois isso deve ser feito por um jurista pois existem muitas variáveis a ter em conta no momento da comunicação.

Na caso da venda de imóveis em que os preferentes sejam os municípios ou outras entidades publicas, deve publicar um anuncio online no site casa pronta para que as entidades respectivas se pronunciem (ou não), este anuncio deve acontecer com uma antecedência mínima de 10 dias e 

tem um custo de 15€.

A falta deste anuncio online pode inviabilizar o negócio, pois o notário não faz a escritura sem consultar o mesmo.

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Quem está a pensar vender um imóvel tem de reunir alguns documentos essenciais para que tudo corra bem e possa fazer um cpcv ou escritura sem complicações.

Veja o video: https://youtu.be/2aPWa5CUODk

Um dos documentos mais importante é a Licença de utilização (LU), e apesar de ser mesmo importante muitas pessoas simplesmente assumem que o imóvel tem tudo em ordem e não sabem onde encontrar a bendita LU.

A Licença de utilização é consequência do RGEU – Regime geral de Edificações Urbanas de 1951 que definiu a necessidade de projetos técnicos, com áreas mínimas por divisão, obrigatoriedade de instalações sanitárias entre outras regras que para nós já são habituais, mas na altura foram inovadoras. E para garantir que o RGEU era implementado criou as vistorias efectuadas pelas autarquias que ficaram com competências no processo.

Existem licenças para habitação, comercio ou serviços e depois existem as LU’s especificas para farmácias, restauração e hospitais entre muitas outras, como sempre vou focar-me na habitação que é a minha área de especialização.

Quem está vender a casa precisa da LU para a incluir no cpcv e claro para efetuar a escritura, mas antes disso terá de, provavelmente, de facultar uma cópia ao comprador para que este consiga obter o financiamento.

No arrendamento também é obrigatório a apresentação da licença para celebrar o contrato de arrendamento, e alguns programa como o porta 65 ou o renda acessível obrigam também à apresentação da LU correspondente. 

A LU é um documento emitido pela CM e se não encontra o papel vou dar-lhe algumas dicas:

1- se tem uma cópia da LU não é valida, tem de ter o documento original, e pode solicitar a uma cópia autenticada na CM onde o imóvel está. Normalmente o prazo de emissão são 10 dias, mas tenha cautela que os serviços camarários estão com muito atraso (por causado covil) e podem demorar até 30 dias para disponibilizar o documento. 

Pode pedir presencialmente ou online e o custo varia de câmara para câmara, e ronda os 10€

2- Se tiver o original da escritura de compra do imóvel onde é mencionada a LU, pode utilizar esse documento como substituto da licença. Os notários aceitam como documento válido. Também pode pedir uma cópia autenticada da escritura no notário onde foi feita a escritura e fica com o problema resolvido. O custo é por página e conte com 30-40€ mas pode ter o problema resolvido em 2-3 dias.

3- Outra possibilidade é de a LU estar averbada na certidão permanente que é emitida pela conservatória, e se for esse o caso então não precisa de se preocupar pois esse é outro dos documentos indispensáveis para vender ou comprar uma casa.

Se a casa está em construção terá que esperar pela vistoria da CM para que a mesma seja emitida, pode fazer um cpcv com o alvará de construção, mas aconselhe-se sempre com um jurista antes de dar este passo.

Se a casa está construída mas não tem LU, tem 2 hipóteses: ontem uma certidão na CM em como o imóvel é anterior a 1951 e está dispensado da mesma, ou se não for o caso inicia o processo de pedido de LU junto da CM respectiva, que implica projetos, vistorias, e muitas outras burocracias e tempo!!!