Calcular Mais Valias e custos na venda do imóvel

Custos na venda do imóvel, saiba como calcular impostos, taxas e custos que deve considerar quando vende um imóvel.

se preferir veja o video https://youtu.be/XnrvoSzSbGY

Taxas e impostos a cargo de quem vai vender um imóvel  (fonte saldo positivo)

1. Imposto sobre as mais-valias imobiliárias

Para quem vai vender a casa, é necessário prestar atenção às mais-valias da venda, ou seja, ao lucro que se vai obter com a transação. Saiba que, a este respeito, o Estado irá tributar 50% sobre as mais-valias obtidas na transação, cuja liquidação será feita em sede de IRS. Assim, se, por hipótese, obteve 20 mil euros de mais-valias, a tributação (custos na venda do imóvel) será então sobre 10 mil euros.

Para calcular as mais-valias, importa saber de antemão que é possível deduzir despesas (gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos), assim como beneficiar de isenções (caso seja aplicável).

Tome Nota:

Para saber as mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel pode utilizar a seguinte fórmula:
Mais valia= valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos).

Sobre o coeficiente monetário, note que o Estado publica todos os anos a tabela dos coeficientes de desvalorização de moeda para calcular o valor de compra ajustado ao ano da venda (o valor da inflação para aquele período de tempo).

Como calcular mais valias e custos na venda do imóvel — vejamos um Exemplo:

Valor da venda em 2020: 250.000,00€

Aquisição em 2010: 180.000,00€

Aquisição em 2020 (com inflação): 180.000, 00€ x 1,10 = 198.000,00€

Certificado energético: 175€

Despesas com obras: 20.000€

Impostos (IMT + Imposto de Selo): 3.512,78€ + 1.440€= 4.952,78€

Comissão de 5% +IVA da imobiliária: 15.375€

Total de deduções: 40.502,78€

Aplicando a fórmula acima indicada, o valor da mais-valia seria o seguinte: 250.000,00€ – 198.000, 00€ – 40.502,78€ = 11.497,22€

O que é a mais-valia imobiliária? Como referi, a mais-valia é o lucro que irá obter com a venda da sua casa. Se este valor for negativo, isto é, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao que foi comprado. Então está perante uma situação de menos-valia (que também terá de declarar em sede de IRS).

Importa ainda saber que pode estar isento do apuramento de mais-valias, nomeadamente nos seguintes casos:

Se o imóvel que vai vender for adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, visto que só a partir desta data é que entrou em vigor a tributação das mais-valias;

Se reinvestir o dinheiro do imóvel vendido, que era sua habitação própria e permanente, numa nova habitação própria permanente. Sendo que o prazo para o fazer é de 36 meses para uma nova casa, ou até 24 meses se já comprou a nova casa.

2. Comissão da agência imobiliária

Se, para vender a sua casa, recorreu (ou vai recorrer) à mediação imobiliária, ser-lhe-á cobrada uma comissão. Normalmente de 5 % (+ IVA) sobre o preço registado no ato da escritura. Este é, atualmente, o valor médio cobrado pelas agências imobiliárias.

3. Cancelamento da hipoteca

Se vai vender a casa que comprou com recurso ao crédito habitação, importa proceder ao cancelamento da hipoteca, de forma a que a casa fica desonerada para o novo comprador.

Este cancelamento tem um custo de 50€ na Conservatória do Registo Predial. Importa ainda estar atento a eventuais custos, por estar a fazer o pagamento antecipado do crédito. A maioria dos contratos prevê uma penalização por liquidação antecipada de 0,5%

4. Despesas com documentação

Em relação à documentação exigida para a venda do imóvel, é importante que antecipe os seguintes valores:

Certidão predial permanente – 15€ por cada fração (documento válido por 6 meses);

2º via licença utilização – a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas);

2º via ficha técnica habitação –a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas);

Certificado energético – a partir de 150€ (aumenta consoante a área do imóvel).

5. Outros custos

Não esqueça que quando sair da casa, deve interromper todos os contratos de serviços, tais como água, luz e gás. Também deve ter em conta, que os contratos com empresas de televisão por cabo, devem ser liquidados ou transferidos.

Por último, caso se aplique, deve liquidar (e solicitar um comprovativo) todas as quotizações de condomínio até ao mês e dia em que celebra a escritura.

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